编者按： 行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。

　　出品丨焦点财经&搜狐地产

　　丨陈盼盼

　　 | 吴亚

　　新城控股董事长王晓松喜欢将新城比作骆驼，“因为骆驼可以在最艰难的环境中走最长的路，狮子猎豹短时间的爆发力惊人，但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力”。

　　2022年，房地产市场震荡下行，宛如走进戈壁沙漠，企业经营能力备受考验，行业洗牌加速，有人雷声阵阵、有人神坛坠落、有人低谷徘徊。相比之下，新城经受住了“沙漠”考验，经营更加稳健：商业稳步拓展，融资渠道保持畅通，负债得到持续优化。

　　 深拓商业运营护城河

　　新城控股是为数不多将住宅和商业置于同等战略地位的企业。

　　2008年前后，新城就提出住宅和商业“双翼齐飞”的口号，发力商业地产；2012年，“吾悦”自主商业品牌诞生，此后“吾悦”系发展全面提速。

　　在行业向好之时，商业能与住宅资源互补，协同共进，助力新城跻身2000亿规模行列；在行业低迷之际，商业能为新城提供稳定的利润和现金流，增加新城抵御周期风险的能力。

　　正因如此，即便去年面临诸多挑战，新城仍坚持扩大商业运营规模。

　　2022年全年，新城在山西大同、台州黄岩等地新开吾悦广场13座，实现商业运营总收入为100.06亿元，较2021年增长15.82%。

　　截至2022年末,新城已实现135个大中城市，189个吾悦广场的全国性布局，其中已开业及委托管理的吾悦广场达131座，开业面积达1189万平米。

　　2022年受疫情等影响，新城整体商业运营效率存在一定下滑，但规模扩张和收入成长速度仍保持稳健，江浙地区商场出租率仍保持97%以上高位，光大证券表示，“新城商业管理综合实力较强，随着国内经济复苏，商业板块有望快速修复，加大利润贡献，成为稳定的业绩增长点”。

　　打开多元融资渠道

　　2021年三季度以来受个别房企违约事件影响，行业信心重挫，房企融资难度进一步加大。去年，房地产行业全年非银融资规模腰斩，海外债、信托融资严重受阻，降幅均超八成。

　　在此背景下，新城进一步拓宽融资渠道。其中，以吾悦广场作为底层资产进行融资正成为新城的融资新增长点。

　　截至2022年9月30日，新城以经营性物业为底层资产的融资近200亿元，其中经营性物业贷款约140亿元。

　　新城管理层在去年11月的业绩说明会上介绍，“目前新城还可以进行抵押融资的、已开业的吾悦广场约60座，对应估值约450亿元”。