：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

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　　昨天，住建部、市场监管总局发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，共有“10条措施”，重点有：

　　1、房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；

　　2、鼓励按成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；

　　3、引导由交易双方共同承担经纪服务费用；

　　4、不得干预经纪机构自主决定收费标准，涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查；

　　5、严控过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题。

　　6、房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。

　　措施还是比较严厉的！

　　首先讲一下，为啥要出这个政策？

　　当承担不起交易成本了，当地产循环链条转不动了，一切阻碍交易的，能砍则砍，能降则降，包括原来“不在话下的成本”，利率降到历史最低是如此，“带押过户”是如此，中介成本也是如此。

　　要释放刚需和改善性需求，要促进市场良性循环，要实现高质量发展，要打造房地产新模式等，中介都要进行革命性的变革。为啥上升到如此高度？因为，存量时代来了，增量越来越小，存量越来越大。目前，全国有800亿平米的存量住宅，增量是多少呢？只有12亿平米。

　　而且，增量还在以肉眼可见的速度在下降。

　　表：2022年底全国房屋存量面积测算（亿平方米）

　　如果存量盘活不起来，房价就会“阴跌”，也将通过金融减速器的效应，导致货币紧缩。当前，通货紧缩之所以甚嚣尘上，主要原因之一就是，整个社会的房屋流通速度在明显下降。

　　我记得在2015年，那时深圳的存量房屋流通率接近8%，每10套房子中，当年就有接近1套房在流转。那时，包括京沪穗，南京、厦门等在内，存量房屋的流转率也在5%到6%。

　　现在呢？非常低。

　　近年来，房子交易周期越来越长，成本越来越高。以广州为例，2020年年中，二手房从挂牌到卖出去，最低时仅用100天。现在呢？大概需要200天，你或许可以说，这与楼市低迷有关。确实如此，政策要做的，就是要打掉中间的不合理成本，让交易更加顺畅一些。